Anasayfaya Dön
YABANCILARA GAYRİMENKUL SATMAYA ... / KÜRŞAT TUNCEL 12/10/2015

YABANCILARA GAYRİMENKUL SATMAYA MI ÇALIŞIYORUZ SATMAMAYA MI?

- Son yıllarda yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili bir miktar mesafe alındığını ve hukuki boşlukların tam olarak olmasa da doldurulduğunu söyleyebiliriz ancak halen yabancı alımlarının oranı %3’leri bile bulabilmiş değil ve bu alımların teşvik edilmesi için alınabilecek birçok tedbir var.
- Yabancıların gayrimenkul alımları Türk lirası zayıfladıkça artıyor gibi görülebilir ama bu aynı zamanda ekonomimizin zayıfladığı ve istikrarsızlaştığımız döneme denk geliyor. Bu nedenle alımlar yalnızca spekülatif ve ticari kara yönelik oluyor. Yabancıların Türkiye’de uzun süreli olarak yaşamalarına veya bu gayrimenkulleri yaşamak amacıyla sahiplenmelerine yönelik bir motivasyonları yok. 
- Yabancı alımlarının Türk ekonomisine gerçek anlamda faydalı olabilmesi için parekende satış fiyatlarıyla, yaşamak amacıyla gayrimenkul sahiplenmeleri ve bu şekilde uzun süreler boyunca Türkiye’ye harcamalar ve vergiler şeklinde gelir yaratmaları esastır. Ancak şu anda tüm alımlar yüksek iskontolarla yapılan toplu alımlar yoluyla yüksek karlar sağlamaya yönelik veya çok ucuz konut arayan bireysel alıcılar sözkonusu. 
- Kurumsal gayrimenkul alıcılarından talep yaratılamadığı sürece gayrimenkul talebinin istikrarlı şekilde artırılabilmesi sözkonusu olamaz. Kurumsal gayrimenkul talebi için ise öncelikle ülkede ekonominin büyüyebilmesi ve istikrarlı olması, hukuki sistemin güvenilir olması, siyasi çalkantıların olmaması en önemli şartlardır. Oysa şu anda hem siyasi hem de ekonomik olarak istikrarı sağlayamıyoruz ve en önemlisi hukuk sistemimiz güvenilir değil. 
- Gayrimenkul talebinin halihazırda yüksek kar hedefleyen, fırsatçı Arap sermayesinden kaynaklanması ve Avrupa ve Amerika sermayesine yaygınlaştırılamaması başlıbaşına bir sorundur. Talep kaynakları ne kadar çeşitli ve kurumsal orjinli olursa talep istikrarı o derece sağlıklı olabilir. Zira şu anda mevcut talep yalnızca İstanbul ve birkaç sahil kentiyle sınırlanmış durumda ve ülke çapına asla sirayet etmiyor.
- Yabancılara gayrimenkul satışında yine bindiğimiz dalı kesmekle meşgulüz; yabancılara yerlilere göre farklı satış fiyatları uyguluyor ve yerli fiyatının üzerine eklenen komisyonlarla yabancı alıcıları bir anlamda kazıklamaya çalışıyoruz. Yabancıya satış yaptığını söyleyen, kurumsallıktan uzak çantacı kimliği ile havadan komisyon kazanmayı hedefleyen aracılar ortalıkta cirit atıyor. Bunlarla yapılan işlemler sonucunda yabancıların mağdur olması gayet öngörülebilir bir olasılık. Bu aynen bir zamanlar bavul ticareti kaynaklı olarak doğan piyasayı kendi ellerimizle mahvetmemize benziyor. 
- Yabancılara yapılan satışlar taksitli ödeme planları içeriyor ancak yabancıları hukuki olarak korumaya yönelik hiçbir koruma önlemi bulunmuyor, nitekim Esenyurt bölgesindeki kargaşada çok sayıda yabancı alıcı zarar gördü.
- Mevcut yabancı talebinin çok önemli bir kısmı kara para sahiplerinden kaynaklanıyor. Türkiye’nin komşularında ortaya çıkan istikrarsızlıklar ve karmaşalar Türkiye’ye giren kayıtdışı para akışını hızlandırdı. Bu para en rahat gayrimenkul sektörüne giriyor ve hiçbir şekilde devlet tarafından denetlenmiyor. 
- Yabancılara gayrimenkul satmak için hiçbir lisans ve benzeri yetkinlik gerekmiyor; hanutçulardan, servis şoförlerine, otel çalışanlarından emeklilere kadar herkes yabancı satışlarına aracılık yaparak komisyon kazanma peşinde. Dolayısıyla yabancılara verilen profesyonel gayrimenkul servislerinden bahsetmek son derece güç. 
- Müteahhitler iç piyasanın daralması nedeniyle yabancı satışlarına bir kurtarıcı gibi sarılmış durumdalar. Bu işlemlerdeki komisyon oranları %15’lere kadar yükseliyor. Bu oranlar ve bu işlemlerin ekonomik olarak devam ettirilebilmesi mümkün değil. Yabancı satışlarının durumunu özetlemek gerekirse “Denize düşen yılana sarılır” diyebiliriz. 
- Yabancıların yaptığı sınırlı sayıdaki toplu gayrimenkul alımlarında çok yüksek iskontolar uygulanmaktadır. Basında görülen anlı şanlı firmaların satış işlemlerinde %30’ları bulan iskontolar uygulanıyor. Tabi bu işlemleri gayrimenkul satışı değil de finansman olarak görmek daha doğrudur, zira burada asıl parayı kazanacak olan bu gayrimenkulleri sonrasında piyasada parekende fiyatlardan satacak olan yabancılar olacaktır. Bugün müteahhitlere maliyetlerinin üstüne birkaç puanlık karlar teklif edilerek bir anlamda müteahhitler taşeron durumuna düşürülmektedir. 
- Yine oldukça az sayıdaki bireysel alıcılar ise özellikle ucuz konut alma peşindedir. Bunların işlemleri özellikle Beylikdüzü, Esenyurt, Bahçeşehir, Başakşehir gibi göreli olarak ucuz piyasalara yoğunlaşmaktadır ve buradaki temel motif ucuz konuttan fiyat artışları dolayısıyla kar edebilmektir. 
- İçinde olduğumuz günlerde yabancı gayrimenkul alımlarının durma noktasına geldiğini söyleyebiliriz çünkü yabancılar da herkes gibi 1 Kasım’daki seçimin sonucunu görmeyi istemektedir. Arap sermayesinin mevcut yönetimi kendilerine yakın gördüğü bilinmektedir ancak aynı şekilde Avrupa sermeyesinin de oldukça soğuk baktığı bilinmektedir. Bu nedenle seçim sonucu gayrimenkul işlemleri üstünde oldukça etkili olacaktır. 
- Bu ortama kültürel açıdan baktığımızda ise Arapların Türkiye’yi biraz daha kendilerine yakın bulduklarını söyleyebiliriz ama Türklerin aynı açıdan baktıklarını söylemek çok zordur. Bu nedenle işlemlerin tamamının kültürel bir uyumdan ziyade ticari fırsatçılık temelli olduğunu bu nedenle de oldukça kısa vadeli hedefler içerdiğini söyleyebiliriz.
- Yabancı gayrimenkul alımlarının artırılması hedefleniyorsa; hukuk sistemimizin uluslararası bir saygınlığının olması, ekonomik büyümenin istikrarlı olması, politikaların tutarlı ve uzun vadeli olması, vergisel düzenlemelerin teşvik edici olması, oturma hakları gibi düzenlemelerin tamamlanması, talep kaynaklarının çeşitlendirilmesi ve uzun vadede istikrarlı hale getirilmesi, kurumsal gayrimenkul talebinin artırılması ve tüm bunların başarılabilmesi için ise ekonominin büyütülmesine yönelik doğru politikalar izlenmesi gerekmektedir.

Kürşat Tuncel

www.kursattuncel.com

 

Bu yazı 947 kez okundu.
Yazarın Tüm Yazıları
  1. 1. YABANCILARA GAYRİMENKUL SATMAYA ... (948 kez okundu.) - 12/10/2015